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ORDENANZA Nº 2941-CM-18 ------ Volver a boletin

 

ORDENANZA N.º 2941-CM-18


DESCRIPCIÓN SINTÉTICA: APROBAR OCUPACIÓN TERCIO LIBRE, ESTACIONAMIENTO, 19-2-D-304-19A/20A CORDILLERA COMPAÑÍA HOTELERA S.A.



ANTECEDENTES



Carta Orgánica Municipal.


Ordenanza 418-CM-94: Consejo de Planificación.


Ordenanza 470-CM-95: Se aprueba el reglamento de la ordenanza 418-CM-94.


Ordenanza 169-I-79: Código de Planeamiento de San Carlos de Bariloche, Anexo.


Ordenanza 546-CM-95: Código Urbano 1995.


Ordenanza 2733-CM-16: Establecer derecho de participación municipal en renta urbana diferencial generada por acciones urbanísticas.


Ordenanza 1744-CM-07: Reglamentación de audiencias públicas.


Ordenanza 1526-CM-05: Sistema de clasificación y categorización para la habitación de alojamientos turísticos en la ciudad de San Carlos de Bariloche.


Verificación Previa Municipal de anteproyecto 759-2-2015.


Dictamen Técnico 01-17 (04/01/17) de la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal.


Resolución 121-I-2017: Convocatoria a audiencia pública.


Audiencia pública del 3 de febrero de 2017.


Dictamen de Asesoría Letrada 118-AL-2017.


Notas 21899-2013 y 732-2-2014 de la firma Cordillera Compañía Hotelera S.A.


Opinión Técnica 1 de la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal de la fecha 19/09/2016.


Nota 43-DP-16 de la Dirección de Planeamiento.



FUNDAMENTOS


Los profesionales Arq. Julio Cociffi e Ing. Aníbal Castaldi como proyectista y director de obra, presentan la documentación previa según Notas 21899-2013 y 732-2-2014 en representación de la firma Cordillera Compañía Hotelera S.A. referidas al proyecto de obra nueva, cuyo destino será el de "Residencial Turístico" a construirse en la parcela ubicada en la Av. Juan Manuel de Rosas 424, identificada catastralmente como 19-2-D-304-19-20A.


Se propone la implantación del emprendimiento sobre dos parcelas que al unificarse conforman una nueva de 1.023,45m².


Por su implantación el área de 1/3 libre queda dividido en dos partes, una sobre el frente en la Av. Juan Manuel de Rosas y la otra hacia el contrafrente.


De esta forma el cuerpo visible de la propuesta queda retirado de la Av. Juan Manuel de Rosas.


La propuesta alcanza una superficie de 5.632,24m², desarrollando su programa en dos subsuelos, ocupando el total de la superficie del lote por debajo de la pendiente del mismo. Por sobre ésta, emerge un cuerpo que ocupa todo el ancho del lote desarrollado en planta baja y cinco (5) plantas iguales.


El segundo subsuelo aloja el estacionamiento y sala de máquinas, el primer subsuelo un área de usos múltiples y spa. La planta de acceso contiene el lobby, estar, restaurante y servicios ubicados en PB luego se desarrollan cinco plantas superiores iguales de habitaciones.


Dicha presentación se eleva para ser tratada bajo el Rango Temático III según lo determinado por el Manual de Gestión Técnico – Administrativa determinado por la ordenanza 470-CM-95.


La Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal emite una primera Opinión Técnica el 19 de setiembre de 2016.


Continuando con el procedimiento mencionado para el Rango III, el 24 de octubre de 2016 a las 13hs se convoca al Consejo de Planificación Municipal (C.P.M.), reunión que se lleva a cabo en la Secretaría de Turismo Municipal, Auditorio J.C. Cornelio, sito en la calle B. M. Mitre esquina Villegas.


Para la misma se cursaron invitaciones al Sr. Presidente del Concejo Municipal, y a los Miembros Consultivos, representados por empresas Camuzzi Gas del Sur, Cooperativa de Electricidad Bariloche (CEB), CEB Saneamiento, Aguas Rionegrinas (ARSA), Departamento Provincial de Aguas (DPA), Cámara de Comercio e Industria, Cámara de Turismo, Asociación Hotelera, Colegio de Arquitectos de Río Negro (CARN III), Consejo Profesional de Ingenieros Agrimensores y Técnicos (CPIAT).


Siguiendo con el proceso que corresponde al mencionado tratamiento por Rango III, por resolución 121-I-2017 se realiza la convocatoria a audiencia pública, llevada a cabo el 3 de febrero de 2017 habiendo la Asesoría Letrada emitido el correspondiente Dictamen 118-AL-17 el 22 de febrero de 2017.


Analiza la propuesta, la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal emite el correspondiente Dictamen Técnico 01-17 del 4 de febrero del 2017, evaluando los siguientes temas:


1. FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO


El uso total de la superficie del 1/3 libre no se condice con la norma para este sector de la ciudad, como tampoco lo es si se contempla la superficie de la parcela.


Un sector del mismo está destinado como estacionamiento y sala de máquinas y el otro propone un spa (pileta cubierta, gimnasio y sauna) en un nivel, mientras que en nivel superior sobre éste, se encuentra la cocina y servicios, sumando una superficie de 180,79m².


El edificio se implanta volcado sobre Av. Juan Manuel de Rosas retirándose para dejar un espacio como parte del 1/3 libre.


Se observa que en caso que la parcela Nº 21, esquina calle French, mantenga la pretensión de realizar obras con igual retiro, daría una continuidad edilicia deseable como imagen urbana para ese sector.


Durante el período de análisis, el Departamento Ejecutivo solicitó al profesional acercar una propuesta que simulara las potenciales ocupaciones según la normativa vigente de las parcelas linderas, verificando así las posibles interferencias o conflictos que pudiera generar en su entorno.


Verificada la composición de la manzana como pieza urbana la propuesta presentada no afecta la habitabilidad de los lotes vecinos, Nsº 22, 23, 21 y 18.


En razón de ello se debería prever aspectos tales como la iluminación y ventilación de los edificios.


Para áreas urbanas de alta densidad e infraestructura de servicios, entre los que se halla la red pluvial, no se debe requerir superficies para escurrimiento de aguas pluviales.


En razón de ello no se acuerda con lo expresado por la Dirección de Planeamiento (Nota 43-DP-16) en la necesidad de contar con un área destinada a FOS hidráulico.


Respecto al tercio libre de la parcela, su razón de ser se sustenta en la habitabilidad general de la manzana, por las razones antes mencionadas la Unidad Coordinadora considera positiva la propuesta.


2. ESTACIONAMIENTO VEHICULAR


En este tema, cabe aclarar que la norma prevé una superficie de estacionamiento y no una cantidad de plazas a cumplimentar. Si se tomara el criterio de cantidad de plazas debería existir un distingo en el tipo de vehículos que estas plazas debieran cubrir.


La ubicación de esta propuesta se desarrolla sobre una arteria primaria, por lo que se sugiere la presentación de una propuesta que contemple una dársena de detención de vehículos de gran porte aprovechando para su concreción el retiro del edificio sobre la Av. Juan Manuel de Rosas.


Dado que la propuesta no cumple la cantidad de plazas requeridas según la ordenanza 1526-CM-05, se observa que los usuarios son turistas y su cuantificación debería prever los distintos modos de arribo al establecimiento.


En razón de lo antes dicho se acepta la utilización del valet parking para la cantidad de unidades propuestas.


3. ALTURA MÁXIMA


La propuesta, analizada según la documentación obrante, supera la altura prevista en la normativa. Este exceso está dado por la superación de la rasante de altura máxima por sobre los 13,70m.


Dada la pendiente del lote esta superación de altura no afecta las visuales de los linderos. Analizando su emplazamiento, se observa que el entorno construido ya tiene una altura superior a la señalada en la norma y apreciamos que esta propuesta no representa inconveniencias en el perfil urbano.


Actualmente es un área degradada, ocupada con destinos desconectados del espacio urbano, como lo son las discotecas.


Este cuerpo adhiere a esta propuesta ya que considera como un aporte sobre un frente lacustre de alta calidad urbana.


4. FACTOR de OCUPACIÓN TOTAL


Dada la ocupación del tercio libre con destinos que no están contemplados en la normativa, los que generan un exceso de superficie a construir (180,79m²), superando la altura permitida, lo que agrega una superficie excedente de 255,78m².




Estos factores deberán ser encuadrados en su análisis en el marco de la ordenanza 2733-CM-16.


5. APLICACIÓN DE LA ORDENANZA 2733-CM-16 (R.D.U.)


Para cualquier tratamiento mediante el Rango Temático III es de aplicación la ordenanza 2733-CM-16 que encuadra el Derecho de Participación en la Renta Diferencial Urbana. La autoridad de aplicación debe tener en cuenta la naturaleza de la obra a ampliar.


Para el caso de las obras requeridas para resolver la detención del transporte privado sobre la vía pública y todo lo que surja de la propuesta la que deberá ser aprobada por las áreas pertinentes no formarán parte del convenio emergente de la aplicación de la mencionada ordenanza.


Los items a ser considerados dentro de la aplicación de la ordenanza, son:


  • OCUPACIÓN DEL TERCIO LIBRE

  • ALTURA MÁXIMA

  • SUPERFICIE MÁXIMA A CONSTRUIR (SC).

  1.  

Para considerar los factores a ser aplicados en el marco de la ordenanza 2733-CM-16, serán referidos en base al excedente de altura máxima que origina una superficie de 255,78 m².


La UC del CPM recomendó que los requirentes adjunten a la propuesta, el lugar y cantidad de espacios de estacionamientos de vehículos de transporte de pasajeros que complementan la actividad, que puedan sustentar su habilitación municipal y ser utilizados una vez que hayan descendido los usuarios de la citada actividad.


Por todo lo expuesto, se concluye que se ha cumplimentado con el procedimiento y requisitos que establece el Manual de Gestión Técnico – Administrativo, establecido por ordenanza 470-CM-95, para el tratamiento de proyectos por Rango Temático III.



AUTOR: Intendente Municipal, Ing. Gustavo Genusso.



COLABORADORES: Secretario de Desarrollo Urbano, Ing. Marcelo Ruival; Subsecretario de Gestión Urbana, Arq. Eduardo Gabriel Reddy; Subsecretario de Planeamiento Urbano, Arq. Pablo Bullaude.



El proyecto original N.º 519/17, con las modificaciones introducidas, fue aprobado en la sesión del día 10 de mayo de 2018, según consta en el Acta N.º 1095/18. Por ello, en ejercicio de las atribuciones que le otorga el Art. 38 de la Carta Orgánica Municipal,



EL CONCEJO MUNICIPAL DE SAN CARLOS DE BARILOCHE

SANCIONA CON CARÁCTER DE


ORDENANZA



Art. 1°)

Se aprueba la volumetría y ocupación del suelo requerida para la construcción del emprendimiento hotelero ubicado en la calle Juan M. de Rosas en la parcela NC 19-2-D-304-19A y 20A, propiedad de Cordillera Compañía Hotelera S.A. acorde a la propuesta que se adjunta y forma parte de la presente como anexo I.


Art. 2°)

Se aprueba el Factor de Ocupación Total (FOT) el que supera lo permitido en la norma en 255,78 en su piso superior y 180,79 en sus subsuelos.


Art. 3°)

Se aprueba la utilización del tercio libre en los subsuelos según documentación adjunta exclusivamente para los destinos allí expresados.


Art. 4°)

Se condiciona la aprobación dispuesta en los artículos 1º, 2º y 3º de la presente, a la ejecución a costa del propietario de dársenas de detención de vehículos de gran porte para transporte de pasajeros, garantizando en su diseño la continuidad del tránsito vehicular y peatonal en horarios diurnos y nocturnos, conforme propuesta de la Secretaría de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de San Carlos de Bariloche.


Art. 5°)

Se autoriza, en cumplimiento de lo determinado por la ordenanza 2733-CM-16 "Derecho de Participación en la Renta Diferencial Urbana”, la firma del convenio urbanístico que como anexo II forma parte de la presente.


Art. 6°)

Se encomienda a la Dirección de Obras Particulares que incluya en la carátula de los planos, la mención de la presente ordenanza y la ordenanza 2733-CM-16.


Art. 7°)

Comuníquese. Publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, archívese.




 

DIEGO BENITEZ

Presidente Concejo Municipal

San Carlos de Bariloche


Cr. JONATHAN  ZONA

Asesor Contable

Concejo Municipal S. C. de Bariloche

A/C Secretaria Legislativa

Concejo Municipal

Resolución Nº 426-PCM- 17




ANEXO II

CONVENIO URBANÍSTICO S/ORDENANZA 2733-CM-16

En San Carlos de Bariloche, a los días...... del mes de ....... de ...., entre la Municipalidad de San Carlos de Bariloche, en adelante “La Municipalidad”, domiciliada en el Centro Cívico de la ciudad de Bariloche y representada en este acto por su Intendente Municipal, Sr. Gustavo Gennuso, DNI 13.172.873, por una parte; y por Cordillera Compañía Hotelera S.A., representada en el presente acto por su presidente, Sr. Hugo De Barba, DNI 13.714.003, constituyendo domicilio legal en la calle Palacios 130 - 1o Piso departamento B - San Carlos de Bariloche, en adelante “El Propietario”, convienen en celebrar el presente CONVENIO URBANÍSTICO dentro de las pautas establecidas por la ordenanza 2733-CM-16 de ESTABLECIMIENTO DE PARTICIPACIÓN MUNICIPAL EN LA RENTA DIFERENCIAL URBANA, el que se encuentra sujeto a las cláusulas que a continuación se detallan:

Considerandos

- Que ha sido tramitada la presentación formal del proyecto Nomenclatura Catastral 19-2-D-304-19A, 20A.
- Que producto de dicha presentación, se realizó el análisis por medio de la tramitación administrativa conforme lo establecido por las ordenanzas vigentes, conforme rango 3.
- Que esta tramitación dio como resultado la ordenanza 2941-CM-18 por la cual se autoriza el cambio de indicadores urbanos y se autoriza al Departamento Ejecutivo a realizar el Convenio Urbanístico de Renta Diferencial Urbana con el propietario.
- Que del análisis de las condiciones establecidas, y conforme la aplicación de la ordenanza 2733-CM-16 “Participación Municipal en la Renta Diferencial Urbana” (RDU), y su resolución reglamentaria, se calculó la Renta Diferencial Urbana correspondiente al proyecto de acuerdo a los lineamientos establecidos en dicha norma.
- Que dicha RDU deberá ser liquidada conforme lo establecido en dinero efectivo.

De forma de dar curso a la aprobación del proyecto y autorizar el inicio de ejecución del mismo, se establece el presente convenio entre el Municipio de San Carlos de Bariloche y el propietario del proyecto denominado Hotel Cordillera de la firma Cordillera Compañía Hotelera SA, en pago de RDU conforme las siguientes cláusulas:
PRIMERA: ANTECEDENTES: Los profesionales ingresan la Documentación Previa bajo Nota 21899-2013 y 732-2-2014, correspondiente a un destino de Residencial Turístico - Hotel 4 estrellas, el que luego de haber transitado favorablemente el Rango Temático III según lo dispuesto por el Manual de Gestión Técnico Administrativo del Código Urbano de San Carlos de Bariloche, derivó en la sanción de la ordenanza respectiva que autoriza la firma del presente Convenio Urbanístico.

SEGUNDA: CARÁCTER: Se deja constancia que la firma Cordillera Compañía Hotelera SA es propietaria de la parcela de denominación catastral 19-2-D-304-19A, 20A localizada en la ciudad San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro.

TERCERA: MARCO LEGAL APLICABLE: Las partes suscriben el presente CONVENIO URBANÍSTICO a los fines de brindar fiel cumplimiento a lo normado por la ordenanza 2733-CM-16 de PARTICIPACIÓN MUNICIPAL EN LA RENTA DIFERENCIAL URBANA y su resolución reglamentaria.

CUARTA: CÁLCULO DE RDU: Se calcula la Renta Diferencial Urbana de acuerdo lo establecido en el artículo 4º inciso 3) de la ordenanza 2733-CM-16, sumando la misma un total de pesos seiscientos veintinueve mil dos cientos dieciocho con 80/00 ($629.218,80).

QUINTA: PAGO RDU: La Municipalidad propone y El Propietario acepta el pago de la Renta Diferencial Urbana mediante la creación de una Tasa Personal por el concepto de Renta Diferencial Urbana imputable al Fondo de Desarrollo Urbano previsto por la ordenanza de referencia, el que podría ser cancelado de contado o mediante plan de pagos de hasta cuatro cuotas consecutivas. Se tendrá por fecha de inicio exigible de la obligación de pago el décimo primer día hábil desde la publicación oficial de la presente ordenanza.

NOVENA: CESIÓN DEL CONVENIO: Ninguna de las partes podrá ceder los derechos y obligaciones emanados del presente Convenio Urbanístico sin el consentimiento por escrito de la otra.

DÉCIMA: INTERPRETACIÓN. JURISDICCIÓN: El presente Convenio se regirá y se interpretará de acuerdo con las leyes nacionales y por la ordenanza 2733-CM-16 de ESTABLECIMIENTO DE PARTICIPACIÓN MUNICIPAL EN RENTA URBANA DIFERENCIAL de San Carlos de Bariloche. Toda controversia que se suscite entre las partes con relación a este Convenio, su existencia, validez, interpretación o cumplimiento, se someterá en forma exclusiva y excluyente a los Tribunales Ordinarios de la III Circunscripción de la Provincia de Río Negro establecidos en la ciudad de San Carlos de Bariloche, renunciando a cualquier otro fuero y/o jurisdicción, resultando válidas las notificaciones realizadas en los domicilios ut supra mencionados.

En prueba de conformidad, las partes suscriben dos ejemplares del presente de un mismo tenor y a un solo efecto, en la ciudad de San Carlos de Bariloche, a los ... días de ................... de 2018.

 

 

 

 

RESOLUCION  Nº 

VISTO: la Ordenanza Nº 882-CM-98, y;

CONSIDERANDO:

  • que la misma establece el mecanismo de información interna sobre la forma de Promulgación de Ordenanzas y rechazo de vetos;
     
  • que fue recepcionada con fecha  en el Departamento Ejecutivo, la Ordenanza Nº  2941-CM-18; 
     
  • que por ello y en uso de las atribuciones conferidas por el Art. 51º) de la Carta Orgánica Municipal;

EL INTENDENTE MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE SAN CARLOS DE BARILOCHE

RESUELVE 

ARTICULADO:

  1. PROMULGAR: la Ordenanza Nº  2941-CM-18, sancionada por el Concejo Municipal con fecha , y cúmplase de conformidad.
      
  2. La presente Resolución será refrendada por el Secretario de Desarrollo Urbano y Jefe de Gabinete.
         
  3. Comuníquese. Publíquese. Tómese razón. Dese al Registro Oficial. Cumplido, Archívese.

SAN CARLOS DE BARILOCHE,   28 de mayo de 2018.


GENNUSO, GUSTAVO ENRIQUE[Intendente Municipal] BARBERIS, MARCOS GUILLERMO[Jefe de Gabinete] BULLAUDE PABLO, [Secretario de Desarrollo Urbano]
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